財産分与（不動産）
不動産と言っても、問題になりがちなものは『購入後の自宅及び土地』についてです。
そもそも、不動産の分与方法としては下記の５つのケースが考えられます。
- 【不動産】売却する 【住宅ローン】残なし 【名義】購入者へ変更
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売却益から各種経費（仲介手数料、公租公課等）を差し引いた残額を双方で分配。
メリット
簡潔明瞭
デメリット
相当な中古物件の場合、希望価格での売却が難しく、時間を要する可能性あり
- 【不動産】売却する 【住宅ローン】残あり 【名義】購入者へ変更
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売却益（売却価格－住宅ローン）から各種経費（仲介手数料、公租公課等）を差し引いた残額を双方で分配。
メリット
簡潔明瞭
デメリット
オーバーローンになる可能性あり。手持ち資金で残金を返済できれば問題ないが、できない場合は、そもそも売却不可。
- 【不動産】売却しない 【住宅ローン】残なし 【名義】取得する夫もしくは妻
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不動産価値を査定し、取得側が相手方に査定額の半分を支払う。
メリット
取得側が従前どおり同じ場所に住むことができる
デメリット
相手方に支払うための現金が必要となる
- 【不動産】売却しない 【住宅ローン】残あり 【名義】取得する夫もしくは妻
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- 不動産の査定価格が、ローン残高を上回る場合は、査定価格よりローン残高を差引いた額を分与財産とし、取得側が相手方に半額を支払う。
- 不動産の査定価格が、ローン残高を下回る場合、裁判所の先例は分かれているが、基本的には、ローン残高と査定額との差額をマイナスの財産として分与する。すなわち相手方が、取得側にマイナス財産の半額に当たる金銭を支払う。
メリット
取得側が従前どおり同じ場所に住むことができる
デメリット
①の場合、相手方に支払うための現金が必要となる。①・②共通して、査定価格の算出で揉める可能性がある。（取得側はなるべく安く、取得しない側はなるべく高く算出したい思惑が出てくるため）
- 【例外】不動産の名義を妻に変更した上で、住宅ローンの名義人である夫が、養育費の代わりにローンを支払い続ける
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メリット
妻は、ローンを支払わずに従前どおり同じ場所に住むことができる
デメリット
夫が離婚後にも拘わらず、任意にローンを支払い続ける確約はない
最後に
不動産の現金化は、預貯金や保険のようには簡単にはいかず、現金化できない場合には、夫婦どちらかが不動産を取得せざるを得ません。しかし、取得すると一言で言っても、名義やローンの支払い、連帯保証人についてなど様々な問題が降りかかります。
財産分与に不動産が含まれる際には、難しい問題が起きてからではなく、なるべく早い段階から弁護士への相談をお勧めいたします。
